Siết chuyển nhượng dự án bất động sản du lịch: Luật sư phân tích

Luật sư Lê Đình Vinh, GĐ Công ty TNHH Luật Vietthink vừa có cuộc trao đổi liên quan đến những tranh cãi về Công văn 12143 do UBND tỉnh Khánh Hoà ban hành.

– Thưa luật sư, liên quan đến những tranh cãi về Công văn 12143 do UBND tỉnh Khánh Hoà ban hành, doanh nghiệp lo ngại đây là văn bản “trái” luật, nhưng cũng lại có ý kiến nói rằng nó chỉ là công văn chỉ đạo điều hành nội bộ, không phải là văn bản quy phạm pháp luật nên không sai. Ông nhìn nhận thế nào? 

Vấn đề đặt ra ở đây không phải là ở thể thức văn bản mà là nội dung của nó. Dù là văn bản chỉ đạo điều hành hay là văn bản quy phạm pháp luật thì trước hết nội dung phải phù hợp với quy định của pháp luật.

Nếu anh ra văn bản chỉ đạo điều hành để các cơ quan có thẩm quyền thực hiện nhưng lại đi ngược với tinh thần quy định pháp luật thì văn bản ấy cũng phải xem lại giá trị, vì nó không đảm bảo tính hợp pháp.

Còn việc gọi đây không phải văn bản pháp quy thực chất là cách để người ban hành ra nó né tránh mấu chốt vấn đề rằng văn bản này đang có những nội dung không ổn, cụ thể là có những hướng dẫn, chỉ đạo không đúng với Luật doanh nghiệp và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Luật Doanh nghiệp không có quy định như thế mà tỉnh lại chỉ đạo các cơ quan  chuyên môn phải thực hiện thêm những bước thủ tục với quy trình kéo dài thời gian hơn so với quy định của luật, bắt doanh nghiệp phải chờ đợi, gây lãng phí và tốn kèm hơn thì sẽ làm cản trở việc thực hiện quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp, quyền định đoạt tài sản của cổ đông trong công ty.

– Ông có thể nói rõ hơn những điểm không ổn trong Công văn 12143 so với pháp luật hiện hành ở chỗ nào?

Thứ nhất, công văn 12143 đặt ra những quy trình thủ tục, các bước mà cơ quan có thẩm quyền phải xem xét, thực hiện trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính cho doanh nghiệp, cụ thể là việc thay đổi đăng ký kinh doanh cho doanh nghiệp. Chỉ đạo đó là không phù hợp với quy định của Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư và các văn bản hướng dẫn thi hành, đồng thời không phù hợp với những chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ và Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho doanh nghiệp, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh.

Thứ hai, vì phải thực hiện các thủ tục quy trình như vậy nên nó làm kéo dài thời  gian xem xét, giải quyết thủ tục hành chính của các cơ quan thẩm quyền, dẫn tới không đảm bảo thời hạn thay đổi đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp theo luật định và điều đó khiến cho các cơ quan quản lý nhà nước vô hình chung phải thực hiện trái với quy định của pháp luật.

Thứ ba, theo tinh thần của Luật Doanh nghiệp, việc doanh nghiệp thực hiện đăng ký kinh doanh khi có những giao dịch như chuyển nhượng cổ phẩn thì doanh nghiệp phải đảm bảo tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ đó. Cơ quan có thẩm quyền chỉ kiểm tra và nếu thầy hồ sơ của doanh nghiệp đầy đủ và hợp lệ thì phải giải quyết cho doanh nghiệp.

Nhưng Công văn 12143 lại cho phép cơ quan thẩm quyền được thẩm định giao dịch này hợp pháp hay không hợp pháp, để từ đó chấp nhận hay không chấp nhận. Rõ ràng, việc này là vượt quá phạm vi quản lý doanh nghiệp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cản trở quyền tài sản của các cổ đông, cụ thể ở đây là quyền giao dịch, chuyển nhượng cổ phần của cổ đông theo Luật Doanh nghiệp. Đấy rõ ràng là những điểm không ổn của văn bản này.

– Mục tiêu của chính quyền tỉnh Khánh Hòa khá chính đáng khi muốn thắt chặt quản lý các dự án chậm tiến độ, có vi phạm. Tuy nhiên, việc tạo thêm thủ tục hành chính như ông nói liệu có sự nhầm lẫn về đối tượng quản lý?

Phạm vi điều chỉnh của văn bản do tỉnh Khánh Hoà ban hành bao gồm cả việc kiểm soát chuyển nhượng dự án, nhưng lại gián tiếp thông qua qua việc kiểm soát việc chuyển nhượng cổ phần trong doanh nghiệp có dự án. Tuy nhiên, tư cách công ty và tư cách cổ đông là khác nhau.

Công ty có tư cách pháp nhân độc lập và có quyền và nghĩa vụ tách biệt với cổ đông. Việc thay đổi cổ đông không làm ảnh hưởng đến tư cách pháp nhân và các quyền và nghĩa vụ của công ty. Việc hạn chế giao dịch chuyển nhượng cổ phần của cổ đông trong công ty rõ ràng là nhầm đối tượng quản lý. Quyền chuyển nhượng cổ phần của cổ đông là quyền tài sản được pháp luật về dân sự bảo vệ, không ai có quyền ngăn cấm.

Việc dự án chậm tiến độ có thể có nhiều nguyên nhân, khách quan có, chủ quan có. Nếu dự có chậm tiến độ do lỗi của doanh nghiệp thì pháp luật đã có những quy định cụ thể về các hình thức chế tài, bao gồm từ xử phạt vi phạm hành chính cho đến thu hồi dự án vi phạm khi cần thiết. Chính quyền cần áp dụng các chế tài này để xử lý, không nên vì doanh nghiệp vi phạm mà lại áp dụng biện pháp hạn chế chuyển nhượng cổ phần của cổ đông.

Thêm nữa, việc các dự án chậm tiến độ, chậm triển khai là do hệ lụy của rất nhiều vấn đề. Trong đó có cả câu chuyện trách nhiệm quản lý, giám sát, đôn đúc, đốc thúc của chính quyền chứ không phải câu chuyện chỉ là của chủ đầu tư. Do vậy không nên đổ hết trách nhiệm lên doanh nghiệp và các cổ đông.

Nếu như địa phương nào cũng áp dụng như Khánh Hòa thì chắc chắn môi trường đầu tư, kinh doanh chung của cả nước sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng, thậm chí đi thụt lùi so với những nỗ lực cải cách của Chính phủ.

– Nhìn sang ngành khác, ta thấy ngân hàng có nợ xấu quá lớn được phép sát nhập, hợp nhất, công ty sắp phá sản được phép mua bán lại. Các ông chủ mới tiếp nhận sẽ hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, tái cơ cấu để tiếp tục phát triển. Vậy việc ngăn ngừa chuyển nhượng dự án chậm tiến độ của tỉnh Khánh Hòa có phù hợp với quy luật kinh tế thị trường?

 Vai trò của chính quyền là thực hiện quản lý các dự án đầu tư về mặt quy hoạch, xây dựng, sử dụng đất, bảo vệ môi trường… phù hợp với quy định của pháp luật, quản lý về tiến độ triển khai dự án theo Giấy chứng nhận đầu tư. Còn việc tự đầu tư hay hợp tác, liên doanh liên kết, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư thì đó là quyết định thuộc về nhà đầu tư, tất nhiên là phải tuân theo quy định của pháp luật. Pháp luật hiện hành cho phép nhà đầu tư được thực hiện tất cả các quyền trên, kể cả chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án khi có đủ điều kiện.

Còn về góc độ quản lý nhà nước, dù nhà đầu tư cũ hay nhà đầu tư mới thì đều phải đảm bảo đủ các điều kiện về năng lực, kinh nghiệm để triển khai dự án theo quy định của pháp luật, và đều phải tuân thủ các quy định về quy hoạch, đầu tư, xây dựng, đất đai, bảo vệ môi trường… Nếu nhà đầu tư cũ không còn đủ năng lực triển khai dự án thì nhà nước có thể thu hồi. Nhưng nếu có nhà đầu tư mới đủ năng lực triển khai dự án thay thế, thì việc nhận chuyển nhượng lại dự án cũng là một giải pháp tốt để hồi sinh các dự án chậm tiến độ.

Giải pháp này vừa phù hợp với nguyên tắc thị trường, vừa có lợi cho tất cả các bên, kể cả nhà nước. Do vậy, chính quyền cần tạo điều kiện cho các giao dịch chuyển nhượng dự án diễn ra lành mạnh, đúng pháp luật. Không nên vì một vài vi hạm của chủ đầu tư cũ mà ngăn cản việc chuyển nhượng dự án. Đặc biệt, không nên vì sai phạm của một số dự án đưa ra những giải pháp làm đóng băng toàn bộ thị trường, gây ảnh hưởng đến cả các nhà đầu tư khác.

– Hiện nay, Sở KHĐT cho biết sẽ thực hiện theo đúng chỉ đạo của tỉnh. Vậy với một văn bản không phù hợp pháp luật như vậy, theo ông, Sở Kế hoạch và đầu tư cùng các sở ngành khác nhận được công văn cần có trách nhiệm tham mưu lại cho tỉnh như nào cho phù hợp?

Theo ngành dọc, việc đăng ký kinh doanh là thẩm quyền và trách nhiệm của cơ quan quản lý đăng ký kinh doanh. Cụ thể là Bộ kế hoạch và Đầu tư và Sở kế hoạch và Đầu tư các địa phương. Lĩnh vực quản lý của ngành nào thì ngành đó có trách nhiệm giải quyết thủ tục hành chính với công dân, với doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

Khi có những chỉ đạo của cơ quan hành chính dù ở cấp nào mà làm cản trở việc giải quyết thủ tục hành chính cho người dân, doanh nghiệp thì các cơ quan quản lý chuyên ngành có trách nhiệm tiếp thu ý kiến phản ánh của người dân và doanh nghiêp để tham mưu cho các cơ quan ra quyết định xem xét lại. Không thể nói vì có chỉ đạo của cấp này, cấp khác mà phải thực hiện, thờ ơ trước tâm tư, nguyện vọng và những bức xúc của người dân, doanh nghiệp.

– Ông có suy nghĩ như thế nào về câu chuyện quản lý của các địa phương hiện nay để vừa đảm bảo đúng pháp luật vừa đảm bảo quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp?

Thực thi quản lý nhà nước là cần thiết và là trách nhiệm của chính quyền các cấp. Nhưng chính quyền cần áp dụng các biện pháp quản lý phù hợp với pháp luật, tôn trọng các nguyên tắc thị trường và đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân, doanh nghiệp và cộng đồng.

Đặc biệt, quản lý nhà nước phải gắn với mục tiêu kiến tạo và phát triển, góp phần xây dựng môi trường đầu tư kinh doanh lành mạnh, minh bạch để khích lệ ham muốn đầu tư, sáng tạo, đổi mới của doanh nghiệp. Không nên tạo ra tâm lý e dè, nghi ngại của cộng đồng doanh nghiệp với chính quyền. Có như vậy môi trường đầu tư của địa phương mới hấp dẫn và thu hút được nhiều nhà đâu tư, tạo động lực cho sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương.

Thủ tướng Chính phủ: Sẽ kiểm tra việc phát triển kinh tế tư nhân

Chiều 27/12, tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 12, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc cho biết, sẽ phối hợp với Ban Kinh tế Trung ương để kiểm tra một số ngành, địa phương về việc thực hiện chủ trương phát triển kinh tế tư nhân 

Chính phủ đã nghe, thảo luận về một số báo cáo tình hình thực hiện Chương trình hành động của Chính phủ thực hiện 3 Nghị quyết của Trung ương về: Đổi mới mô hình tăng trưởng, nâng cao chất lượng tăng trưởng, năng suất lao động, sức cạnh tranh của nền kinh tế (Nghị quyết 05); hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN (Nghị quyết 11); phát triển kinh tế tư nhân trở thành một động lực quan trọng của nền kinh tế thị trường định hướng XHCN (Nghị quyết 10) và Nghị quyết 24 của Quốc hội về kế hoạch cơ cấu lại nền kinh tế giai đoạn 2016 – 2020.

Về nội dung này, Thủ tướng nhấn mạnh, cần thực hiện quyết liệt hơn nữa chương trình tái cơ cấu, đổi mới mô hình tăng trưởng, đi liền với đó là kiểm, đôn đốc.

Về thực hiện Nghị quyết 11, theo Thủ tướng, kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa là một khái niệm đặc trưng của Việt Nam đã được nghiên cứu, hình thành, phát triển tốt thời gian qua nhưng các loại thị trường chưa phát triển đồng bộ.

Do đó, Thủ tướng nêu rõ, hình thành, phát triển mạnh mẽ các loại thị trường rất quan trọng mà trong điều hành thì quán triệt tinh thần kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, quy luật giá trị. Thủ tướng nhắc lại công tác kiểm tra, đôn đốc rất quan trọng.

>>> Đọc thêm: CBRE lý giải thông tin người Trung Quốc mua nhà chiếm 31% tại TP.HCM

Doanh nghiệp kêu khó về ‘lệnh’ siết chuyển nhượng dự án bất động sản du lịch

Theo phản ánh của một số doanh nghiệp việc thời gian vừa qua, chính quyền tỉnh Khánh Hòa đã quản lý “cứng nhắc” làm cho hoạt động đầu tư của doanh nghiệp bị ngưng trệ.

Chuyên gia nói về ‘lệnh’ siết chuyển nhượng dự án BĐS du lịch

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, việc tăng cường kiểm soát chuyển nhượng các dự án bất động sản du lịch là cần thiết, nhưng phải phù hợp…

Nguồn: Vtc.vn